蘇州解除120平米以上商品房限購(gòu) 釋放改善性需求、助樓市企穩(wěn)

9月11日，蘇州召開新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)蘇州市委市政府于9月8日印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的若干政策措施》（以下簡(jiǎn)稱“《政策措施》”）進(jìn)行解讀。這次蘇州出臺(tái)的政策共計(jì)8個(gè)方面30條，其中包括促進(jìn)房地產(chǎn)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是對(duì)業(yè)內(nèi)關(guān)注的限購(gòu)政策，提出購(gòu)買120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核。

(資料圖片僅供參考)

對(duì)此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，目前，已經(jīng)取消限購(gòu)政策的核心城市有9個(gè)，對(duì)于強(qiáng)二線城市來(lái)講，非核心區(qū)取消限購(gòu)是一種方式，類似120平方米以上商品房取消限購(gòu)則是另外一種差別化執(zhí)行取消限購(gòu)的方式，預(yù)計(jì)杭州、成都、西安等強(qiáng)二線城市都有可能參考這種模式，靈活調(diào)整限購(gòu)政策。

蘇州此次新政提出，購(gòu)買120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核。資料圖片

解除120平米以上戶型限購(gòu)，有利于改善性需求入市

在國(guó)家和江蘇省密集出臺(tái)一系列穩(wěn)增長(zhǎng)政策措施之后，蘇州研究制定了《政策措施》。在支持剛需和改善性住房需求方面，《政策措施》提出，優(yōu)先保障和解決更多剛需住房需求人群，新市民、青年人、新就業(yè)人群、常住人口購(gòu)房與本地戶籍居民家庭適用同等政策；滿足改善性住房需求，對(duì)于購(gòu)買120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購(gòu)房資格審核。

此外，《政策措施》提到，綜合采取購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置、團(tuán)購(gòu)等方式，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，還將落實(shí)降低首套房、二套房執(zhí)行首付比例和首套房、二套房貸款利率，居民個(gè)人換購(gòu)住房個(gè)稅優(yōu)惠，個(gè)人首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策。

而在穩(wěn)定房地產(chǎn)投資方面，蘇州《政策措施》提到，綜合運(yùn)用優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、容積率激勵(lì)、鼓勵(lì)建設(shè)多樣化類型住宅產(chǎn)品等措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)高品質(zhì)住宅。商品房項(xiàng)目在健康平穩(wěn)前提下，根據(jù)項(xiàng)目需求可依法按照科學(xué)合理的面積劃分原則，申請(qǐng)預(yù)售許可。同時(shí)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)由住宅開發(fā)為主向城市更新、住房租賃、集中建設(shè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)和養(yǎng)老健康等領(lǐng)域延伸。

從上述《政策措施》可以看到，蘇州限購(gòu)政策的調(diào)整和其他一些二線城市全面取消，或是在非核心區(qū)先行取消限購(gòu)不同，其是按面積進(jìn)行調(diào)整，僅對(duì)120平方米以上的戶型取消限購(gòu)政策。這也成為《政策措施》有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容的最大看點(diǎn)。

對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，這有利于蘇州的改善性需求入市。一方面市中心120平方米的改善、高端產(chǎn)品，甚至一部分大平層的項(xiàng)目迎來(lái)了限購(gòu)解除后的改善性需求集中入市，這部分需求均為購(gòu)買力較強(qiáng)的群體，該群體的入市有助于蘇州樓市的企穩(wěn)回溫。另一方面，郊區(qū)也有一部分120平方米以上的洋房或別墅產(chǎn)品，這類項(xiàng)目因?yàn)榈囟挝恢迷?，短期?nèi)存在銷售壓力，限購(gòu)政策調(diào)整后，這類項(xiàng)目也迎來(lái)了去庫(kù)存的機(jī)會(huì)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，蘇州其實(shí)是對(duì)改善性住房需求或大戶型的住房進(jìn)行了放松。從此前央行發(fā)布的政策看，對(duì)于二套房的政策做了明顯的放松，或者客觀上鼓勵(lì)二套房和改善性住房需求的釋放。

業(yè)內(nèi)：或有更多“強(qiáng)二線”城市參考蘇州模式

“按戶型面積調(diào)整限購(gòu)政策的措施，廈門在此前執(zhí)行過(guò)。按照這樣的限購(gòu)措施，體現(xiàn)出有松有放、有保有壓，限購(gòu)政策在差別化執(zhí)行。也就是120平方米以下剛需戶型仍然受到限購(gòu)限制或政策保護(hù)。對(duì)于蘇州這樣的‘強(qiáng)二線’城市來(lái)說(shuō)，不至于因?yàn)?20平方米以上的限購(gòu)政策調(diào)整而影響首套剛需置業(yè)。”張宏偉稱，對(duì)于“強(qiáng)二線”城市來(lái)講，非核心區(qū)取消限購(gòu)是一種方式，類似120平方米以上取消限購(gòu)是另外一種差別化執(zhí)行的方式，預(yù)計(jì)杭州、成都、西安等“強(qiáng)二線”城市都有可能參考這種模式，靈活調(diào)整限購(gòu)政策。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限購(gòu)政策的放松是9月份開始的政策新特點(diǎn)，表現(xiàn)為大城市放松的力度明顯增強(qiáng)，放松涉及外地購(gòu)房和大戶型購(gòu)房等領(lǐng)域，一些購(gòu)房方面的證明和資格已經(jīng)基本上陸續(xù)廢除，市區(qū)政策和郊區(qū)政策逐漸看齊，對(duì)于后續(xù)各地購(gòu)房政策也有較為積極的啟發(fā)。

值得關(guān)注的是，9月11日，濟(jì)南、青島全面退出限購(gòu)。截至9月11日發(fā)稿時(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島9個(gè)城市已全面取消限購(gòu)政策；鄭州、廈門、長(zhǎng)沙等近30個(gè)城市針對(duì)局部區(qū)域或群體的限購(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計(jì)，接下來(lái)其他“強(qiáng)二線”城市如杭州、成都、武漢等可能會(huì)逐步跟進(jìn)。而核心二線城市放開限購(gòu)所產(chǎn)生的市場(chǎng)效果或明顯大于其他低能級(jí)城市。

“2022年，有些城市嘗試退出限購(gòu)，但均是‘一日游’。這次普遍提出‘退出限購(gòu)政策’，退出范圍多大、是否保留中心區(qū)限購(gòu)，一方面取決于樓市的企穩(wěn)程度，另一方面取決于城市能級(jí)?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，由于一線城市和熱點(diǎn)二線城市核心區(qū)在公共服務(wù)、就業(yè)集聚等方面的價(jià)值體現(xiàn)，參考2014年的退出限購(gòu)潮，預(yù)計(jì)一線城市和二線熱點(diǎn)城市核心區(qū)將保留限購(gòu)，其他城市和地區(qū)或徹底退出。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 翟永軍

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