三四線樓市轉不動了：裝不下房企巨大的夢，填不了房企的巨額窟窿

果然，人類的悲喜并不相通。

(資料圖片僅供參考)

隨著央媽官宣認房不認貸后，京滬廣深四大城市全部跟進執行，政策利好疊加傳統旺季，起到三兩撥千金的效果，有開發商連夜漲價，取消全部優惠，有售樓處通宵營業，一天賣了一個月的量。

相比于一二線的“松綁”，三四線樓市普遍走得更遠，已經采取刺激性政策。然而在過去的8月仍然持續下跌局面，近8成城市新房與二手房價格同比均下跌，二手房賣不動，房產中介“只快樂了45天”。

一邊是新政后少部分人的獨角戲，一邊是三四線城市沉默的大多數。詮釋了最簡單明了的關系：沒有人的地方，就沒有未來，房地產也是如此。

中指院監測數據顯示，百城二手住宅平均價格已連續16個月環比下跌，成交規模繼續探底，據克而瑞，100個典型城市成交量1708萬平方米，同比下降39.8%，環比下降26.8%。其中，72個三四線成交規模同、環比分別下降42.9%和23.2%。

需要說明的是，三四線樓市這幾年并不好過，陰跌情況不是一天兩天了，按理說，應該施以更多援手才對。然而面對地產拖經濟增長后腿的局面，盡管絕大多數城市都打開了寬松空間，但一些針對性促進市場平穩發展的措施仍舊是一二線挑大梁，基本很難看到三四線城市的身影。

這不難理解，三四線樓市的需求基本飽和，釋放一二線城市的需求相比刺激三四線更為健康，比如城中村改造就指定特大、超大城市，因為這些城市有實力消化。

難道國家不想恢復三四線樓市嗎？房說君認為，按照國家的規劃，三四線一直是整個統一大局中不可或缺的一部分。歷史上的棚改，政策的出發點是通過盤活房地產相關的建材、裝修、園林、電器等行業，來實現更新城市，改善民生的作用。

但當下樓市的所有政策，我們必須要站在“平穩健康”高度，因此官方才發文，收縮型中小城市應轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導公共資源向和人口向城區集中。

說白了，由于大環境的變化，大城市虹吸效應越來越強，中小城市的資源與實力注定無法與之抗衡，特別這幾年疫情，以及不算太平的國際環境，三四線樓市行情明顯比一二線嚴峻得多，再出錢強行支持三四線樓市，短期可能會帶來一波投資，但未來勢必會留下爛攤子。

然而放眼三四線樓市現狀，曾經推動市場走上巔峰的中小城市，正經歷10年未遇的新關口。

都知道，三四線房價是興于棚改貨幣化，又衰于棚改貨幣化，雖然發展時間很短，但起勢非常快，短期內釋放了澎湃式需求。伴隨而來的是眾多房企瞄準機會，紛紛殺入三四線甚至更低級城市拿地蓋房，這其中以恒大、碧桂園最為激進，而這些城市也給宇宙房企提供了業績爆發的契機。

而我們熟悉的碧桂園，銷售額從2008年的175億增長到2018年的5508億，直至2022年都穩坐行業第一的位置，無人撼動。

以碧桂園為例，深耕三四線，并不是一句簡單的口號，多年以來我們可以看到它在土儲結構上作出的各種努力：2021年，碧桂園新增土儲面積85%位于三四線城市，雖然2022年這一比例降至47%，但它在一二線城市拿的地大多集中在遠郊，并未觸及核心區域。

說白了，就是船大不好掉頭，碧桂園多年重倉三四線及縣城，主打的就是一個低成本開發，以剛性需求為主，所以想要賺錢，必然是短平快的“賣場模式”，用楊國強的話來說：像賣大白菜一樣賣房。

你想啊，一車白菜能賣幾個錢？為了實現盈利目標，可不得走量嗎？

所以這也造就了碧桂園在銷售端的最大問題，哪怕樓市存在短暫趨暖的形勢，但三四線城市根本吃不到政策紅利，競爭性不足，導致去化難度越來越大，造成資金占用與利潤率下降等棘手問題。

今年上半年，碧桂園直接虧掉了514.61億，另外公司有息負債總額2579.05億，其中一年內到期的有息負債為1087.03億元，同期在手的非受限現金是1011.15億元。

可以從兩個層面理解，一是銷售無力的碧桂園試圖降價清庫存，所以這6個月賣的房子，都是虧錢賣的？

二是財務狀況確實緊張，算不上資不抵債，還有回旋余地。可如果市場繼續下探，資產則會繼續縮水。

更要命的是，內憂外患之下，碧桂園依然需要完成“保交樓”的政治任務。據機構數據，今年全年碧桂園計劃交付房屋70萬套左右，扣除今年上半年已交付的27.8萬套，下半年的交房任務仍有40多萬套。

面對如此巨大的交付量，房企完成并不容易，不過已經在努力自救中了，希望能夠等到市場回暖的時候。

但恕我直言，房說君的個人觀點是，碧桂園走到今天這步田地，不能說全是開發商的問題。

說穿了，就是人口不夠用了。更不用說過去這一輪房價上漲，本質上是靠棚改拆遷的外力助推，屬于無源之水，無本之木，毫無根基可言，又何來得到長久發展呢。隨著產業資源枯竭，年輕人都跑大城市去了，當初漲得有多猛，未來下滑得就多厲害。一言概之，三四線樓市的終局：注定是一地雞毛。

截至2021年底，我國縣和縣級市共有1866個，占全國縣級政區數量的65%左右。而過去十年常住人口減少的縣區有近1500個，其中約1240個為縣和縣級市，也就是說近七成縣和縣級市常住人口在減少。

按照如今這個新生兒趨勢，未來對于很多城市來說，預計減少的會更多。同樣的，住房供需失衡會更嚴重，截至今年2月，三四線樓市新房去化周期平均21.5個月，部分城市積壓的房子十年都賣不完。

房說君有話說，一切都不一樣了，十年前樓市是機遇，而十年后只能稱之為“關口”，就算過了這關，好日子也已經沒了。再一次證實三四線樓市是真轉不動了，既裝不下開發商巨大的夢，也填補不了他們的巨額債務窟窿。

本文所用圖片均來自網絡，如有侵權請聯系刪除。文章為“每日房說”原創，嚴禁轉載抄襲，發現必深究。（撰文： 小羊頭）

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