深圳樓市“認房不認貸”實錄：臺風天營銷中心仍開放

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

“最近有一些已經轉行的房地產中介又回來帶客了，我們都看到了市場的一絲暖意。”從業12年的深圳房地產中介王陽（化名）對《中國經營報》記者如此說道。

(相關資料圖)

連日來，“認房不認貸”、調整優化差別化住房信貸政策等牽動著房地產市場的神經，政策暖風揭開了樓市“金九銀十”的序幕。從8月31日起，深圳正式施行“認房不認貸”政策。9月2日，臺風“蘇拉”登陸廣東，開發商仍積極“營業”。當天開盤的中糧悅章鳳凰里采用線上選房模式，同時開放營銷中心接待到場客戶。選房結束，更有“準業主”現場交付定金及辦理相關手續。據該項目開發商透露，樓盤最終售出超過300套房源，去化80%。

樂有家研究中心發布數據顯示，新政官宣后，樂有家門店成交量開始逐日遞增。9月1日～9月5日，門店成交量環比上升80%，同比上升370%。其中，9月3日（周日）的成交量表現突出，當天帶看量較二、三季度的周日帶看量平均水平上升50%。

從業近10年的深圳房地產中介魏鋒（化名）也對記者表示，新政實施后的第一個周末（9月2日～9月3日），其負責的新房樓盤帶看量相較以往增加，“帶看忙不過來，臨時過來的客戶基本上安排其他新同事幫忙接待”。

雖然部分項目售樓處近日來人潮涌動，但王陽和魏鋒都對記者表示，其接待的大部分剛需客仍較為謹慎，抱觀望態度。選擇此時“出手”的，以置換改善性購房者居多，主要是因為“認房不認貸”政策出臺后，其購房成本降低，且他們中間多數人此前對所購買的樓盤早已關注，只是在等待一個時機。

有樓盤營銷宣稱“買房送房”

繼廣州之后，深圳成為第二個宣布執行“認房不認貸”的一線城市。按照此前政策，在深圳名下無房，但在異地有房貸記錄，購房者在深圳申請貸款買房的首付比例為50%。新規實施之后，只要在深圳名下無房，不論是否已利用貸款購買過住房，購房者申請貸款買房均按首套房計，執行首付30%政策。

樓市新政的提振效果似乎立竿見影。作為新政落地后深圳首批入市項目之一，鴻榮源珈譽府開發商在其微信公眾號發布消息稱，9月2日，樓盤共推出818套住宅產品，開設線上選房通道，最終歷時3.5個小時，售出596套房，成交金額約28億元，去化超七成。無獨有偶，臺風天同日開盤的中糧悅章鳳凰里也采用線上選房方式，同時開放樓盤營銷中心，在入場簽到時間前，已有大批客戶提前到達現場。

“你方唱罷我登場。”9月5日，深圳光明區某一樓盤的置業顧問對記者表示，目前，該樓盤不同朝向的戶型均設有“一口價”房源。以一套東南朝向、面積89平方米的三房戶型為例，“一口價”與總價相差約60.7萬元，相當于87折。貝殼平臺銷量數據顯示，截至9月7日6點，該樓盤在30天內成交43套，為深圳新房銷量排行榜第一。

與此同時，記者近日走訪深圳多個樓盤了解到，當前入市的大部分新盤也推出折扣優惠活動，形式多樣，力度不一。其中，關于深圳龍華區云瓏府項目“買一套房送一套房”的營銷方案引起廣泛關注和討論。

9月5日，記者來到云瓏府營銷中心。一提起“買房送房”的優惠措施，現場的一名項目銷售立即對記者露出了些許無奈的微笑，并表示，“這其實是營銷噱頭來的。” 該項目銷售稱，“所謂‘買一套房送一套房’是指給予購房者85折的購房優惠，而這15%的折扣可以用來兌換開發商旗下東莞別墅項目的一套房子的部分首付，也可以用來兌換位于深圳大鵬新區的一套統建樓。如果選擇這兩種贈送方案，那么購買云瓏府的房源須按備案價來，也就是原價購買。”其進一步補充稱，“但目前極少有客戶會選擇贈送方案，而是直接選擇85折購房。”

不過，就在9月7日，云瓏府項目開發商深圳市華富控股有限公司發表聲明稱，“近期由于我司云瓏府項目營銷活動被錯誤解讀為‘購買云瓏府即贈送大鵬云悅府統建住宅’，出現相關不實信息的傳播，導致部分中介經紀人及看房客戶對于活動理解出現偏差，對此我司深表歉意。”

記者了解到，云瓏府在去年年底入市，目前在售的房源并非為近期加推入市，而是自去年年底賣到現在。記者注意到，該樓盤近段時間正在搭建新的營銷中心，“摩拳擦掌”迎戰“金九銀十”。

除了折扣優惠，對于購房者所關心的首付比例，部分樓盤項目也打出“最低首套首付兩成起，二套首付三成起”“即日起執行最低首套20%首付比例政策”等營銷廣告。這源于中國人民銀行、國家金融監督管理總局于8月31日發布關于調整優化差別化住房信貸政策的通知，其中提及，“對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。”

不過，記者近日走訪的多個樓盤項目銷售均表示，目前還沒有接到深圳首套房執行首付兩成的通知。值得一提的是，上述發布“首付兩成”消息的宣傳海報在不顯眼處標有“具體操作以銀行審批為準”“僅供參考，不作為開發商要約或承諾”等提示字樣。據了解，目前該類宣傳海報多數已被撤下。

市場多方博弈

開發商花式營銷頻出背后，樓盤項目之間競爭激烈。

克而瑞深圳團隊提供的數據顯示，8月28日～9月3日，深圳共有4個住宅項目開盤加推入市，合計推售1618套房源；另有4個住宅項目合計1117套房源獲批銷售，其中包括2個現售項目。8月28日～9月3日，深圳普通住宅供應量約10.23萬平方米，環比下降60.5％；全市合計成交517套（預售網簽389套、現售網簽128套）；成交面積約55245平方米，環比下降1.3％；成交均價約64927元/平方米，環比上升3.4％。

根據深圳房地產信息平臺數據，8月，深圳全市新建商品房成交2601套，成交面積28.31萬平方米，同比下降30.8%，其中新建商品住宅成交面積22.28萬平方米（2199套），同比下降17.85%。深圳中原研究中心提供的數據顯示，截至8月末，深圳新房住宅可售套數為46567套，庫存量創深圳近13年以來歷史新高。

對于此次深圳“認房不認貸”落地，克而瑞深圳區域團隊表示，一定程度上利好“賣一買一”的改善性購房群體。主要是由于其首付比例從五成降至三成，在換房必要性和換房門檻降低的雙重刺激下，一定程度上激發市場換房需求，釋放改善性購買力，加快市場流通。此外，新政也將促進釋放少量在外地有貸款記錄的購房者入市，比如曾經在老家購買過住房或者在臨深城市貸款買房的剛需客。

魏鋒對記者表示，“認房不認貸”政策執行后，市場的確一度活躍，“主要是由于置換改善性購房者（包括外地客）的購房成本降低，加上這部分人群有過購房經驗，選房流程簡單、目的性強，一旦其了解較長時間的樓盤有較大的優惠措施出來，他們就會果斷下定”。

王陽也對記者表示，近幾天前來咨詢的顧客比以往增多，但此前對樓盤不了解，單純受新政策影響就下定的新客比較少。另外，魏鋒近期接待的剛需客以咨詢居多，而他們大多抱持謹慎、觀望態度。“當前深圳仍執行嚴格的限購政策，沒有購房資格的人在近段時間也僅是過來了解行情。”魏鋒補充道。

值得注意的是，“認房不認貸”政策也在深圳二手房市場引起波動。深圳中原研究中心監測數據顯示，政策出臺后，“中原找房”日進線量環比增長35%，進線漲幅較高的區域包括剛需片區、豪宅片區。二手房帶看量高峰出現在9月3日，較8月日均帶看量環比增長75%。截至9月4日，深圳中原在售二手房源38126套。樂有家研究中心監測數據顯示，8月30日～8月31日，平臺新增二手房掛牌量顯著增加。但自9月1日起，掛牌量恢復到新政實施前水平，目前也未出現二手房“拋售潮”。

克而瑞深圳區域團隊表示，從短期來看，“認房不認貸”政策有助于提振市場信心，核心片區優質項目迎接一波市場行情，樓市分化加劇。但從長期來看，單純依靠降低首付比例對整體樓市的影響相對有限。

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